Управление недвижимостью на Пхукете на расстоянии
У всех, купивших квартиру на Пхукете, с целью получения пассивного дохода встает разумный вопрос: как удалённо управлять недвижимостью, чтобы она приносила доход и не превращалась в головную боль?

Кратко пути такие:
  1. Гарантированная программа дохода от застройщика
  2. Управляющая компания от застройщика
  3. Управляющая компания - стороннее агентство
  4. Самостоятельная сдача через онлайн-агрегаторы
Разберем каждый способ подробнее – как он работает, кому подходит, с плюсами и минусами.
1. Гарантированный доход от застройщика (Rental Program)
Что это такое
Фиксированная сумма, которую вы получаете от УК застройщика вне зависимости от того, как хорошо сдается ваша квартира.
  • Договор на 2–5 лет
  • Фиксированный процент годовых дохода. Как правило 5–7% в год
  • Все заботы по поиску арендаторов, заселению, рекламе и обслуживанию берет на себя компания-застройщик или аффилированный отельный оператор

  • Оплата коммунальных платежей обычно на стороне застройщика
  • Электричество и вода по счетчикам оплачивается арендатором
  • Выплаты 1–2 раза в год
  • Стабильный полностью пассивный доход
  • Собственнику предоставляют несколько недель бесплатного проживания в году (обычно 2–4 недели в низкий сезон) в своем или аналогичном объекте
Как это работает
Обычно схема такая: после полной оплаты недвижимости вы заключаете с девелопером допсоглашение на аренду. Например, купили апартаменты за 10 млн THB, гарантия 6% годовых на 5 лет – каждый год вам будут платить по 600 тыс. THB

Примеры нескольких застройщиков и условий их программ
Надежные компании закладывают реалистичную планку дохода, чтобы даже при неполной заполняемости выполнять обязательства.

Вариант подойдет вам, если
  • Вы хотите минимум участия и риска, возможно новичок-инвестор, незнакомый с местным рынком
  • Вы человек, который ценит стабильность выше максимальной прибыли. Вы заранее знаете, сколько получите, и можете планировать бюджет
  • Вы рассматриваете апартаменты для переезда и личного использования, но ваш горизонт планирования – 3–4 года
  • Вы планируете лично жить в своей квартире 1–2 раза в год (как на даче), а остальное время сдавать и получать гарантированный доход
Программа не для вас, если
  • Вы планируете перепродать объект после получения ключей
  • Хотите получать ежемесячный доход без фиксированного процента. Вы хотите в «горячий» получать максимум от своих апартаментов.
  • Вы приобретаете объект для себя и для вас важно переехать как можно быстрее или планируете «зимовать» в своем жилье
  • В целом, гарантированная аренда от застройщика – это спокойный сон для инвестора и умеренный стабильный доход. Как говорится, тише едешь – дальше будешь.
2. Управляющая компания от застройщика
Принцип работы
Управляющая компания - подразделение девелопера сдает вашу квартиру и работает за оговоренную плату – чаще всего % от аренды. На Пхукете распространена схема Rental Pool (пул аренды), где прибыль делится, например, 70/30 в пользу собственника.

  • УК — это ваш представитель на месте. Делает красивые фото, размещает объявления на всех ключевых сайтах (Booking, Agoda, Airbnb и т. п.), отвечает на запросы туристов, заселяет/выселяет гостей, организует уборку, мелкий ремонт и следит за сохранностью имущества
  • Если в каком-то месяце квартира пустует – вы ничего не заработаете (в отличие от гарантированной программы), зато в пик сезона цены могут взлететь втрое
  • Электричество и вода по счетчикам оплачивается арендатором
  • Выплаты 1 раз в месяц, либо 1 раз в квартал – зависит от договора
  • В отличие от гарантированной схемы, расходы на обслуживание и ремонт ложатся на владельца.
Доходность
При грамотном управлении ваш нетто-доход (после всех расходов и комиссий) может быть выше, чем по гарантированным программам.

Что удобно
  • Управляющая фирма сама вызовет электрика починить кондиционер или проверить стиральную машину
  • В договоре прописывают лимит, до которого менеджер действует самостоятельно (скажем, мелкий ремонт до 5–10 тыс. THB)
  • Затраты на мелкий ремонт обычно покрываются из депозита, при заселении УК берет 2 арендных платежа и любые повреждения покрываются без проблем.
Примечание: всегда заключайте понятный договор с прописанными комиссиями и ответственностью сторон.

Вариант с УК подойдет вам, если
  • Вы хотите получать более высокий доход, чем дают гарантированные программы, и готов принять колебания прибыли
  • Вы опытный инвестор или владелец, который доверяет профессионалам, и не хочет быть постоянно вовлеченным в процесс
  • Вы верите в туристическую привлекательность своего объекта и готовы рискнуть ради большего заработка
  • Вы хотите иметь больше контроля над собственностью, чем в гарантированном пуле, т. к. нет четкого плана на ближайшие 2–3 года
Вам не подойдет, если
  • Вы не готовы мириться с нестабильным доходом. Риски сезона, конкуренции, экономических спадов лежат на вас
  • Вы не хотите непредвиденных расходов. Чистая прибыль заметно меньше валовой аренды. Для прикидки: если турист заплатил $100 за ночь, вы можете “на руки” получить около $50-60 после всех вычетов
  • Вы не планируете быть вовлеченным даже минимально, т. к. полностью расслабиться не выйдет – периодически надо утверждать траты, может быть, продлевать страховку имущества, решать юридические вопросы (например, уплата налога с аренды). УК помогает с этими вопросами, но вы должны быть на связи.
3. Управляющая компания – стороннее агентство
Принцип работы
Агентство сдаёт ваши апартаменты за комиссию (~20-25%) или долю от дохода (25/75, например). Доход не фиксирован, в высокий сезон вы получаете максимальный профит.
  • На рынке Пхукета в настоящий момент работают очень достойные компании, с аналитическим маркетинговым подходом к арендному бизнесу. Динамическое ценообразование и понимание алгоритмов крупных платформ работает на вас.
  • Через приложение собственник может следить не только за календарем бронирования, но и контролирует все ежемесячные поступления и расходы.
  • Вам придется потратить время на выбор надежной УК: изучить отзывы, встретиться (хотя бы по Zoom) с менеджером, обсудить условия.
  • Оплата коммунальных платежей и мелкого ремонта за обслуживание комплекса на стороне собственника
  • Электричество и вода по счетчикам оплачивается арендатором
  • Выплаты 1 раз в месяц
  • Но нужно отметить, что при краткосрочной аренде до выплаты ренты, компания покроет все издержки в первую очередь (клининг, замену белья, мелкий ремонт) из доли собственника.
Целевая аудитория независящих компаний от застройщика будет аналогичной предыдущему пункту.
Небольшие независимые компании имеют более быстрые и гибкие схемы работы, более эффективно вводят инновации (с теми же приложениями) и с точки зрения прибыльности объекта могут показывать до 10% годовых.

В общем, передача недвижимости управляющей компании – это компромисс между ленивым и активным подходом, с согласием на колебания уровня арендных платежей.
  1. Самостоятельная сдача через агрегаторы
Вариант для самых смелых и вовлеченных, кто хочет максимизировать доход и не боится организационных хлопот.
  • Самый сложный, но потенциально самый прибыльный способ – взять управление в свои руки
  • Вы лично выступаете “менеджером” для своей недвижимости: сами размещаете объявления, находите гостей и организуете весь процесс аренды дистанционно
  • Необходимо иметь надежного помощника на месте, либо жить самому на острове.
Как это работает:
Вы регистрируетесь как хозяин жилья на сайтах вроде Airbnb, Agoda Homes, Booking (в режиме домов), размещаете фотографии, описание (можно на английском и русском – на Пхукете много русскоязычных туристов).

  • Управляете календарем, ценами, общаетесь напрямую с потенциальными гостями онлайн. Когда получаете бронь, дальше в дело вступает ваш местный представитель, либо вы при условии проживания в Таиланде
  • Он встречает гостей, передает им жилье, показывает, как пользоваться техникой, а потом контролирует выезд и состояние квартиры
  • Также нужно организовать клининг после каждой сдачи
  • По закону в кондоминиуме разрешена сдача квартир от 30 суток, если у комплекса отсутствует отельная лицензия
Плюсы самостоятельной сдачи:

  • Максимальная прибыль. Сайты-бронирования берут небольшой процент, но он несравним с 20–30% дохода, как у УК
  • Полный контроль. Вы сами решаете, кому и почем сдавать. Можете мгновенно менять цены, закрывать даты для своего приезда, выбирать гостей
  • Прямой контакт с гостями. Если планируете проживать на острове и распоряжаться лично, то получаете отзывы напрямую, можете улучшать сервис на основе обратной связи. Формируется база своих клиентов, минуя платформы. Это особенно ценно для вилл: если у вас большая вилла, можно набрать пул лояльных гостей, которые будут бронировать напрямую каждый год.
  • Гибкость в расходах. Вы сами контролируете, на чем экономить, а на чем тратиться.
Минусы и трудности:

  • Время и трудозатраты. Управлять даже одной квартирой – это ежедневая работа. Нужно быстро отвечать на заявки (конкуренция на Airbnb высока – промедлили час, гость уже выбрал другое), постоянно обновлять календарь, поддерживать высокую позицию объявления.
  • Зависимость от помощника. Ваша правая рука на Пхукете – ключевой человек. Надо быть уверенным в его порядочности на 100%. Ведь он имеет доступ к вашему имуществу и взаимодействует с гостями.
  • Стрессовые ситуации. Будьте готовы решать проблемы на расстоянии. Такие моменты неизбежны, и надо уметь сохранять спокойствие.
  • Ограниченное продвижение. Без большой компании у вас меньше рекламных возможностей. Вы зависите от алгоритмов агрегаторов. Если низкий сезон – вы сам должны решать, снижать ли цены, делать ли акцию. Это целая наука, в которой нужно разбираться.
Несмотря на сложности, многие владельцы успешно сами сдают свое жилье удаленно. Особенно если недвижимость уникальная (например, шикарная вилла на пляже) – у вас всегда найдутся клиенты. Просто приготовьтесь стать и маркетологом, и диспетчером, и бухгалтером для своей небольшой «отельной импровизации».

Управлять недвижимостью на расстоянии – реально и выполнимо
Пхукет давно стал международным курортом, здесь отлажены все сервисы для удаленных владельцев.

Современные технологии, мессенджеры, камеры наблюдения, онлайн-банкинг – всё это позволяет держать руку на пульсе.

Главное – выбрать надежных партнеров и внимательно изучить договор.
Пусть ваша недвижимость трудится и приносит прибыль, а если остались вопросы – обращайтесь, всегда рады помочь с подбором ликвидного объекта.

По всем вопросам свяжитесь с нами любым удобным способом:

E-mail: sales@kvaris.com
Телефон: +7-985-253-75-48
Соцсети: Telegram | ЯндексДзен