Управление недвижимостью на Пхукете на расстоянии
У всех, купивших квартиру на Пхукете, с целью получения пассивного дохода встает разумный вопрос: как удалённо управлять недвижимостью, чтобы она приносила доход и не превращалась в головную боль?
Кратко пути такие:
Кратко пути такие:
- Гарантированная программа дохода от застройщика
- Управляющая компания от застройщика
- Управляющая компания - стороннее агентство
- Самостоятельная сдача через онлайн-агрегаторы
1. Гарантированный доход от застройщика (Rental Program)
Что это такое
Фиксированная сумма, которую вы получаете от УК застройщика вне зависимости от того, как хорошо сдается ваша квартира.
Фиксированная сумма, которую вы получаете от УК застройщика вне зависимости от того, как хорошо сдается ваша квартира.
- Договор на 2–5 лет
- Фиксированный процент годовых дохода. Как правило 5–7% в год
- Все заботы по поиску арендаторов, заселению, рекламе и обслуживанию берет на себя компания-застройщик или аффилированный отельный оператор
- Оплата коммунальных платежей обычно на стороне застройщика
- Электричество и вода по счетчикам оплачивается арендатором
- Выплаты 1–2 раза в год
- Стабильный полностью пассивный доход
- Собственнику предоставляют несколько недель бесплатного проживания в году (обычно 2–4 недели в низкий сезон) в своем или аналогичном объекте
Как это работает
Обычно схема такая: после полной оплаты недвижимости вы заключаете с девелопером допсоглашение на аренду. Например, купили апартаменты за 10 млн THB, гарантия 6% годовых на 5 лет – каждый год вам будут платить по 600 тыс. THB
Примеры нескольких застройщиков и условий их программ
Обычно схема такая: после полной оплаты недвижимости вы заключаете с девелопером допсоглашение на аренду. Например, купили апартаменты за 10 млн THB, гарантия 6% годовых на 5 лет – каждый год вам будут платить по 600 тыс. THB
Примеры нескольких застройщиков и условий их программ
Надежные компании закладывают реалистичную планку дохода, чтобы даже при неполной заполняемости выполнять обязательства.
Вариант подойдет вам, если
Вариант подойдет вам, если
- Вы хотите минимум участия и риска, возможно новичок-инвестор, незнакомый с местным рынком
- Вы человек, который ценит стабильность выше максимальной прибыли. Вы заранее знаете, сколько получите, и можете планировать бюджет
- Вы рассматриваете апартаменты для переезда и личного использования, но ваш горизонт планирования – 3–4 года
- Вы планируете лично жить в своей квартире 1–2 раза в год (как на даче), а остальное время сдавать и получать гарантированный доход
Программа не для вас, если
- Вы планируете перепродать объект после получения ключей
- Хотите получать ежемесячный доход без фиксированного процента. Вы хотите в «горячий» получать максимум от своих апартаментов.
- Вы приобретаете объект для себя и для вас важно переехать как можно быстрее или планируете «зимовать» в своем жилье
- В целом, гарантированная аренда от застройщика – это спокойный сон для инвестора и умеренный стабильный доход. Как говорится, тише едешь – дальше будешь.
2. Управляющая компания от застройщика
Принцип работы
Управляющая компания - подразделение девелопера сдает вашу квартиру и работает за оговоренную плату – чаще всего % от аренды. На Пхукете распространена схема Rental Pool (пул аренды), где прибыль делится, например, 70/30 в пользу собственника.
Управляющая компания - подразделение девелопера сдает вашу квартиру и работает за оговоренную плату – чаще всего % от аренды. На Пхукете распространена схема Rental Pool (пул аренды), где прибыль делится, например, 70/30 в пользу собственника.
- УК — это ваш представитель на месте. Делает красивые фото, размещает объявления на всех ключевых сайтах (Booking, Agoda, Airbnb и т. п.), отвечает на запросы туристов, заселяет/выселяет гостей, организует уборку, мелкий ремонт и следит за сохранностью имущества
- Если в каком-то месяце квартира пустует – вы ничего не заработаете (в отличие от гарантированной программы), зато в пик сезона цены могут взлететь втрое
- Электричество и вода по счетчикам оплачивается арендатором
- Выплаты 1 раз в месяц, либо 1 раз в квартал – зависит от договора
- В отличие от гарантированной схемы, расходы на обслуживание и ремонт ложатся на владельца.
Доходность
При грамотном управлении ваш нетто-доход (после всех расходов и комиссий) может быть выше, чем по гарантированным программам.
Что удобно
При грамотном управлении ваш нетто-доход (после всех расходов и комиссий) может быть выше, чем по гарантированным программам.
Что удобно
- Управляющая фирма сама вызовет электрика починить кондиционер или проверить стиральную машину
- В договоре прописывают лимит, до которого менеджер действует самостоятельно (скажем, мелкий ремонт до 5–10 тыс. THB)
- Затраты на мелкий ремонт обычно покрываются из депозита, при заселении УК берет 2 арендных платежа и любые повреждения покрываются без проблем.
Примечание: всегда заключайте понятный договор с прописанными комиссиями и ответственностью сторон.
Вариант с УК подойдет вам, если
Вариант с УК подойдет вам, если
- Вы хотите получать более высокий доход, чем дают гарантированные программы, и готов принять колебания прибыли
- Вы опытный инвестор или владелец, который доверяет профессионалам, и не хочет быть постоянно вовлеченным в процесс
- Вы верите в туристическую привлекательность своего объекта и готовы рискнуть ради большего заработка
- Вы хотите иметь больше контроля над собственностью, чем в гарантированном пуле, т. к. нет четкого плана на ближайшие 2–3 года
Вам не подойдет, если
- Вы не готовы мириться с нестабильным доходом. Риски сезона, конкуренции, экономических спадов лежат на вас
- Вы не хотите непредвиденных расходов. Чистая прибыль заметно меньше валовой аренды. Для прикидки: если турист заплатил $100 за ночь, вы можете “на руки” получить около $50-60 после всех вычетов
- Вы не планируете быть вовлеченным даже минимально, т. к. полностью расслабиться не выйдет – периодически надо утверждать траты, может быть, продлевать страховку имущества, решать юридические вопросы (например, уплата налога с аренды). УК помогает с этими вопросами, но вы должны быть на связи.
3. Управляющая компания – стороннее агентство
Принцип работы
Агентство сдаёт ваши апартаменты за комиссию (~20-25%) или долю от дохода (25/75, например). Доход не фиксирован, в высокий сезон вы получаете максимальный профит.
Агентство сдаёт ваши апартаменты за комиссию (~20-25%) или долю от дохода (25/75, например). Доход не фиксирован, в высокий сезон вы получаете максимальный профит.
- На рынке Пхукета в настоящий момент работают очень достойные компании, с аналитическим маркетинговым подходом к арендному бизнесу. Динамическое ценообразование и понимание алгоритмов крупных платформ работает на вас.
- Через приложение собственник может следить не только за календарем бронирования, но и контролирует все ежемесячные поступления и расходы.
- Вам придется потратить время на выбор надежной УК: изучить отзывы, встретиться (хотя бы по Zoom) с менеджером, обсудить условия.
- Оплата коммунальных платежей и мелкого ремонта за обслуживание комплекса на стороне собственника
- Электричество и вода по счетчикам оплачивается арендатором
- Выплаты 1 раз в месяц
- Но нужно отметить, что при краткосрочной аренде до выплаты ренты, компания покроет все издержки в первую очередь (клининг, замену белья, мелкий ремонт) из доли собственника.
Целевая аудитория независящих компаний от застройщика будет аналогичной предыдущему пункту.
Небольшие независимые компании имеют более быстрые и гибкие схемы работы, более эффективно вводят инновации (с теми же приложениями) и с точки зрения прибыльности объекта могут показывать до 10% годовых.
В общем, передача недвижимости управляющей компании – это компромисс между ленивым и активным подходом, с согласием на колебания уровня арендных платежей.
Небольшие независимые компании имеют более быстрые и гибкие схемы работы, более эффективно вводят инновации (с теми же приложениями) и с точки зрения прибыльности объекта могут показывать до 10% годовых.
В общем, передача недвижимости управляющей компании – это компромисс между ленивым и активным подходом, с согласием на колебания уровня арендных платежей.
- Самостоятельная сдача через агрегаторы
Вариант для самых смелых и вовлеченных, кто хочет максимизировать доход и не боится организационных хлопот.
- Самый сложный, но потенциально самый прибыльный способ – взять управление в свои руки
- Вы лично выступаете “менеджером” для своей недвижимости: сами размещаете объявления, находите гостей и организуете весь процесс аренды дистанционно
- Необходимо иметь надежного помощника на месте, либо жить самому на острове.
Как это работает:
Вы регистрируетесь как хозяин жилья на сайтах вроде Airbnb, Agoda Homes, Booking (в режиме домов), размещаете фотографии, описание (можно на английском и русском – на Пхукете много русскоязычных туристов).
Вы регистрируетесь как хозяин жилья на сайтах вроде Airbnb, Agoda Homes, Booking (в режиме домов), размещаете фотографии, описание (можно на английском и русском – на Пхукете много русскоязычных туристов).
- Управляете календарем, ценами, общаетесь напрямую с потенциальными гостями онлайн. Когда получаете бронь, дальше в дело вступает ваш местный представитель, либо вы при условии проживания в Таиланде
- Он встречает гостей, передает им жилье, показывает, как пользоваться техникой, а потом контролирует выезд и состояние квартиры
- Также нужно организовать клининг после каждой сдачи
- По закону в кондоминиуме разрешена сдача квартир от 30 суток, если у комплекса отсутствует отельная лицензия
Плюсы самостоятельной сдачи:
- Максимальная прибыль. Сайты-бронирования берут небольшой процент, но он несравним с 20–30% дохода, как у УК
- Полный контроль. Вы сами решаете, кому и почем сдавать. Можете мгновенно менять цены, закрывать даты для своего приезда, выбирать гостей
- Прямой контакт с гостями. Если планируете проживать на острове и распоряжаться лично, то получаете отзывы напрямую, можете улучшать сервис на основе обратной связи. Формируется база своих клиентов, минуя платформы. Это особенно ценно для вилл: если у вас большая вилла, можно набрать пул лояльных гостей, которые будут бронировать напрямую каждый год.
- Гибкость в расходах. Вы сами контролируете, на чем экономить, а на чем тратиться.
Минусы и трудности:
- Время и трудозатраты. Управлять даже одной квартирой – это ежедневая работа. Нужно быстро отвечать на заявки (конкуренция на Airbnb высока – промедлили час, гость уже выбрал другое), постоянно обновлять календарь, поддерживать высокую позицию объявления.
- Зависимость от помощника. Ваша правая рука на Пхукете – ключевой человек. Надо быть уверенным в его порядочности на 100%. Ведь он имеет доступ к вашему имуществу и взаимодействует с гостями.
- Стрессовые ситуации. Будьте готовы решать проблемы на расстоянии. Такие моменты неизбежны, и надо уметь сохранять спокойствие.
- Ограниченное продвижение. Без большой компании у вас меньше рекламных возможностей. Вы зависите от алгоритмов агрегаторов. Если низкий сезон – вы сам должны решать, снижать ли цены, делать ли акцию. Это целая наука, в которой нужно разбираться.
Несмотря на сложности, многие владельцы успешно сами сдают свое жилье удаленно. Особенно если недвижимость уникальная (например, шикарная вилла на пляже) – у вас всегда найдутся клиенты. Просто приготовьтесь стать и маркетологом, и диспетчером, и бухгалтером для своей небольшой «отельной импровизации».
Управлять недвижимостью на расстоянии – реально и выполнимо
Пхукет давно стал международным курортом, здесь отлажены все сервисы для удаленных владельцев.
Современные технологии, мессенджеры, камеры наблюдения, онлайн-банкинг – всё это позволяет держать руку на пульсе.
Главное – выбрать надежных партнеров и внимательно изучить договор.
Пусть ваша недвижимость трудится и приносит прибыль, а если остались вопросы – обращайтесь, всегда рады помочь с подбором ликвидного объекта.
По всем вопросам свяжитесь с нами любым удобным способом:
E-mail: sales@kvaris.com
Телефон: +7-985-253-75-48
Соцсети: Telegram | ЯндексДзен
E-mail: sales@kvaris.com
Телефон: +7-985-253-75-48
Соцсети: Telegram | ЯндексДзен